Darf ich meine Wohnung über AirBnB vermieten

Wohnung über AirBNB vermieten

01 Mrz Darf ich meine Wohnung über AirBnB vermieten

Wohnung über AirBnB vermieten – Ist das erlaubt?

„Ich habe ein Haus gebucht – und ein zuhause gefunden…“  So malerisch wird die Vermietung von Wohnungen über AirBnB gerade beworben. Und der Bedarf ist zweifellos da. Am beliebtesten sind in Berlin die Szenekieze von Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Prenzlauer Berg. Solange die über AirBnB angebotenen Zimmer im Durchschnitt weit unterhalb vergleichbarer Hotelzimmer liegen, werden Touristen immer sehr gern auf das private Angebot zurückgreifen. Die hohe Nachfrage an der kurzfristigen Zimmervermietung ist aber auch eine lukrative Einnahmequelle für Vermieter.

Doch die zeitweise Vermietung von Wohnungen steht in der Kritik. Denn vor allem in Großstädten wird bezahlbarer Wohnraum immer knapper und dadurch immer teurer. Das Freihalten von Wohnungen für die Vermietung über Portale wie AirBnB verschärft die Situation zusätzlich.

Daher stellt sich die Frage: Darf ich meine Wohnung über AirBnB vermieten?

Zur Beantwortung dieser Frage muss vor allem unterschieden werden, ob ein Mieter oder ein Wohnungseigentümer die Wohnung zur kurzzeitigen Vermietung an Touristen anbietet. Als Eigentümer soll auch nach der aktuellen BGH Rechtsprechung einer Vermietung an Touristen nichts im Weg stehen, wenn und soweit die Teilungserklärung diese Nutzung nicht ausdrücklich verbietet. In diesem Fall ist auch die Vermietung an Gäste zulässige Wohnnutzung. Denn die Aufnahme von Gästen in der eigenen Wohnung stellt gerade die zulässige Nutzung einer Wohnung dar.

Die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Gäste ist jedoch dann nicht mehr als zulässige Wohnnutzung anzusehen, wenn andere Eigentümer oder Mieter über das normale Maß hinaus belästigt werden. Dass die Nachbarschaft die regelmäßig wechselnden Gäste, vor allem wenn sie mit Rollkoffern an- und abreisen, als störend empfinden kann, wird vor allem in ruhigeren Gegenden und kleineren Wohnanlagen der Fall sein.

Im Gegensatz dazu ist es für den Mieter einer Wohnung nicht so einfach diese an Feriengäste weitervermieten.

Der Mieter braucht nicht nur für die Kurzzeitvermietung sondern generell für die Überlassung der Wohnung an Dritte grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters, die Wohnung unterzuvermieten. Doch auch wenn eine solche Erlaubnis vorliegt, kann die Vermietung an Touristen vertragswidrig sein und zur Abmahnung bzw. im schlimmsten Fall zur Kündigung führen. Denn die Gerichte sagen ganz klar, dass sich die Erlaubnis die Wohnung unterzuvermieten nicht auf eine kurzzeitige sondern auf eine längere Untervermietung bezieht, in der nur ein Mieter die Wohnung nutzt. Will ein Mieter also seine Wohnung an Touristen vermieten, benötigt er eine spezielle Erlaubnis genau dafür.

Der BGH hat zu diesem Thema weiter entschieden, dass die fristlose Kündigung der Wohnung auch bereits dann möglich ist, wenn die Wohnung lediglich im Internet angeboten wird. Auch das Landgericht Berlin hat bestätigt, dass das Anbieten der Wohnung im Internet in jedem Fall ein abmahnfähiges Verhalten darstellt.

Ungeachtet der mietrechtlichen Ge- und Verbote ist in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München das Zweckentfremdungsverbot zu beachten. Dieses Zweckentfremdungsverbot geht allen privatrechtlichen Erlaubnissen vor und hebelt diese aus. Das heißt, das unabhängig davon, ob der Wohnungseigentümer entsprechend der Teilungserklärung oder der Mieter aufgrund der besonderen Erlaubnis des Vermieters die Wohnung kurzzeitig an Touristen vermieten darf, diese Vermietung aufgrund des höherrangigen Gesetzes verboten ist und bleibt.

Will ein Mieter also seine Wohnung an Touristen vermieten, benötigt er eine spezielle Erlaubnis genau dafür.

In Berlin gibt es seit 01.05.2014 das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz. Damit wird Wohnraum vor Zweckentfremdung durch Leerstand, Abriss und der Umwandlung in Gewerberaum oder Ferienwohnung geschützt.

Nach § 2 ZwVG liegt eine Zweckentfremdung u.a. bereits dann vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird […]

Doch das Gesetz hat offenbar seinen Zweck verfehlt. Denn nach wie vor werden bundesweit am häufigsten in Berlin Wohnungen über Sharing Plattformen wie AirBnB zur Vermietung an Touristen angeboten und diese Zahlen sind steigend.